Luật đấu thầu dự án

Rate this post

Theo Nghị quyết số 50/2022 / QH15 của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, Luật Đấu thầu (sửa đổi) dự kiến ​​sẽ được thông qua tại kỳ họp thứ 5 (tháng 5 năm 2023). Luật Đất đai (sửa đổi) đã được thông qua tại kỳ họp thứ 6 (tháng 10 năm 2023).

Việc thông qua Luật Đấu thầu (sửa đổi) trước kỳ họp so với Luật Đất đai (sửa đổi) đặt ra yêu cầu đối với các cơ quan soạn thảo.

Luật đấu thầu dự án - Ảnh 1.

thảo luận trong việc ghép nối và đồng bộ hóa. Bởi một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đấu thầu (sửa đổi) là mở rộng phạm vi điều chỉnh, “luật hóa” các quy định về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh (trong đó có dự án khu đô thị). thị trường; nhà ở thương mại; trụ sở chính, văn phòng; các tòa nhà thương mại và dịch vụ, v.v.) đang được điều chỉnh ở cấp Nghị định.

Kết hợp giữa phương thức giao đất với phương thức lựa chọn nhà đầu tư

Dự thảo Luật Đấu thầu (sửa đổi) đang được Bộ KH & ĐT lấy ý kiến ​​rộng rãi tại Văn bản số 3975 / BKHĐT-QLĐT ngày 15/6/2022. Điều 1 của Dự thảo quy định phạm vi điều chỉnh bao gồm cả đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện “đầu tư. dự án sử dụng đất để xây dựng khu đô thị; xây dựng công trình dân dụng có một hoặc nhiều chức năng bao gồm: nhà ở thương mại; trụ sở, văn phòng; công trình thương mại, dịch vụ; dự án đầu tư phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật.

Các loại dự án trên được kế thừa từ Nghị định số 25/2020 / NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 31/2021 / NĐ-CP, Nghị định số 35/2021 / NĐ-CP). . Tuy nhiên, bản chất của hình thức đấu thầu dự án là giải quyết hài hòa lợi ích Nhà nước – nhà đầu tư – xã hội, theo đó, nhà đầu tư được miễn giải phóng mặt bằng, công việc này thuộc trách nhiệm của Nhà nước. Nhà nước đóng vai trò trung gian; Nhà đầu tư trúng thầu ứng trước tiền để Nhà nước giải phóng mặt bằng, thu hồi đất và giao đất cho nhà đầu tư đó.

Tuy nhiên, các dự án nhà ở thương mại; trụ sở, trụ sở làm việc; công trình thương mại, dịch vụ mà Nhà nước không thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành. Khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, bao gồm các dự án đã được HĐND cấp tỉnh thông qua: Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước…; Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật địa phương…; Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công chúng; thị trường; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, lò hỏa táng; Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; cải tạo các khu đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp…

Như vậy, Luật Đất đai 2013 đã liệt kê các loại dự án thu hồi đất sau khi được HĐND tỉnh thông qua là nhà ở xã hội, khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới, khu dân cư. dân cư nông thôn… Tuy nhiên, các dự án nhà ở thương mại; trụ sở, trụ sở làm việc; các công trình thương mại, dịch vụ theo dự thảo Luật Đấu thầu sửa đổi không thuộc diện thu hồi đất theo Luật Đất đai nên không áp dụng hình thức đấu thầu.

Do đó, với đề xuất sửa đổi Luật Đấu thầu nêu trên, Bộ KH & ĐT cần phối hợp chặt chẽ với Bộ TNMT để sửa đổi Luật Đất đai nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, khớp nối của các loại dự án được lựa chọn. nhà đầu tư có dự án thu hồi đất.

Về kỹ thuật soạn thảo, Điều 62 Luật Đất đai hiện hành quy định các trường hợp thu hồi đất theo phương thức liệt kê các loại dự án. Như vậy, Luật Đất đai sửa đổi có thể liệt kê bổ sung các dự án nhà ở thương mại; trụ sở, trụ sở làm việc; công trình thương mại, dịch vụ trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất; hoặc bổ sung “dự án do Nhà nước có kế hoạch, chiến lược tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu” đều là trường hợp Nhà nước thu hồi đất, không phân biệt đó là dự án gì. .

Ngoài ra, Điều 52 của Dự thảo Luật Đấu thầu sửa đổi quy định về căn cứ lập danh mục dự án. Đây là những quy định được hệ thống hóa từ Nghị định số 25/2020 / NĐ-CP (Nghị định 25). Tuy nhiên, Dự thảo không quy định điều kiện tiên quyết là thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc diện tích đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng (quy định tại Điều 11 Nghị định 25). ). Vì vậy, cần bổ sung điều kiện “Thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai” để làm cơ sở lập danh mục dự án đầu tư tại Điều 52 Dự thảo để tạo điều kiện cho sự phát triển của dự án. bản kê khai dự án, giải phóng mặt bằng của nhà đầu tư trúng thầu.

Thiếu cơ chế giao đất cho nhà đầu tư

So với Nghị định 25, Dự thảo Luật Đấu thầu sửa đổi thiếu quy định về việc nhà đầu tư trúng thầu thực hiện dự án sau khi ký hợp đồng dự án.

Như đã nói, hình thức đấu thầu dự án miễn trách nhiệm giải phóng mặt bằng cho nhà đầu tư. Điều 60 Nghị định 25 quy định rõ về việc thực hiện dự án; sau khi phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư; các bên ký kết hợp đồng dự án; nhà đầu tư trả tiền GPMB để Nhà nước thu hồi đất, giao đất cho nhà đầu tư không qua đấu giá.

Luật đấu thầu dự án - Ảnh 2.

Đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, khớp nối của loại dự án đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư với dự án thu hồi đất.

Như vậy, dự thảo Luật Đấu thầu sửa đổi cần bổ sung các quy định như tại Điều 60 Nghị định 25; hoặc Bộ KH & ĐT cần trao đổi với Bộ TNMT (cơ quan chủ trì soạn thảo Luật Đất đai) để bổ sung quy định trên vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Nếu Luật Đất đai sửa đổi và Luật Đấu thầu sửa đổi không quy định nội dung này sẽ gây vướng mắc, “khoảng trống pháp lý” như giai đoạn trước Nghị định 25 (do Nghị định số quy định cơ chế thu hồi đất và giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu) .

Trước khi Nghị định 25 có hiệu lực, các địa phương lúng túng trong việc giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu do Luật Đất đai 2013 chỉ quy định hai cơ chế giao đất: giao đất thông qua đấu giá và giao đất không thông qua đấu giá mà “quên” cơ chế giao đất thông qua đấu thầu và cả không thừa nhận hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất như Luật Đất đai năm 2003.

Điều 60 của Nghị định 25 đã xóa bỏ cơ chế thực hiện, tuy nhiên do quy định trong một văn bản dưới luật nên để tránh mâu thuẫn, chồng chéo, cần “luật hóa” hình thức đấu thầu dự án trong Luật Đất đai sửa đổi. . thay đổi và quy định trường hợp đấu thầu dự án thì không được giao đất thông qua hình thức đấu giá.

Chuẩn hóa thời hạn hợp đồng dự án

Điều 73 của Dự thảo Luật Đấu thầu sửa đổi quy định: “Thời hạn hợp đồng của dự án khu đô thị, dự án nhà ở, công trình thương mại, dịch vụ: cho đến khi chủ đầu tư, doanh nghiệp dự án hoàn thành nghĩa vụ đầu tư xây dựng”.

Quy định như Dự thảo sẽ gây vướng mắc đối với các dự án khu đô thị, nhà ở, công trình thương mại, dịch vụ sau khi hoàn thành nghĩa vụ đầu tư, xây dựng mà vẫn đang trong giai đoạn kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm; Nếu chấm dứt hợp đồng trước khi hoàn thành việc kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm sẽ gây trở ngại cho quyền và lợi ích của nhà đầu tư. Ngoài ra, trước khi đấu thầu dự án phải được phê duyệt chủ trương đầu tư, trong đó có nội dung về thời hạn của dự án mà nhà đầu tư trúng thầu phải tuân thủ.

Do đó, nên sửa thành: “Thời hạn hợp đồng dự án khu đô thị, dự án nhà ở, công trình thương mại, dịch vụ: cho đến khi nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án hoàn thành nghĩa vụ đầu tư, xây dựng công trình, kinh doanh sản phẩm và phù hợp với thời hạn của dự án”.

Theo ThS NGUYỄN VĂN DANH – Chuyên gia pháp lý đầu tư và bất động sản

Leave a Reply

Your email address will not be published.