HoREA chỉ ra nguy cơ biến sàn giao dịch bất động sản thành “vua” nếu quy định điều này

Trong góp ý một số quy định của Dự thảo Luật Đất đai lần thứ 3 (sửa đổi) gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng Khoản 5 Điều 211 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không cần quy định việc “chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với dự án kinh doanh bất động sản” phải “thông qua sàn giao dịch bất động sản”. tài sản ”, do Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chưa xác định rõ nội hàm của quy định này.

Đồng thời, để phù hợp với nguyên tắc “áp dụng pháp luật” quy định tại Khoản 1 Điều 4 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cần quy định tương tự như “chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại quyền đối với đất đai ”. sử dụng đất cho dự án kinh doanh bất động sản ”phải“ theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản ”phù hợp với nguyên tắc pháp luật.

Các công ty môi giới đang hoạt động tự do theo kiểu “cò nhà”

Cụ thể, Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định: 1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. động sản theo quy định của Luật này; 2. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực hiện giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên.

Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã “bỏ” quy định khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản (BĐS) phải “thông qua sàn giao dịch BĐS”.

Hiệp hội nhận thấy yêu cầu “ủy thác giao dịch bất động sản qua sở giao dịch” trước đây được quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Nhưng do quy định này không thống nhất nên chưa thống nhất. nhất, không phù hợp với hệ thống pháp luật và đặc biệt là đã tạo ra đặc quyền, đặc lợi cho các sàn giao dịch và không công bằng, không đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư dự án bất động sản, vì vậy, Nghị quyết số 19-NQ / TW ngày 31/10/2012 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI không chỉ đạo nội dung này nên Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã bỏ quy định “bắt buộc chuyển nhượng hàng hóa”. giao dịch bất động sản thông qua sở giao dịch ”.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA nhận định sơ bộ về giao dịch quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong 16 năm qua và tham khảo kinh nghiệm quốc tế.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.

Ông nhận thấy các nước không yêu cầu giao dịch bất động sản phải thông qua trao đổi, nhưng ở các nước công nghiệp phát triển, nền kinh tế xã hội chuyên môn hóa cao thì sự phân hóa xã hội rất cao. Vì vậy, đại đa số các giao dịch mua bán bất động sản được thực hiện thông qua Văn phòng môi giới một cách tự nguyện và theo nhu cầu của người dân và doanh nghiệp.

Đồng thời, nhân viên môi giới bất động sản phải được đào tạo và phải có chứng chỉ hành nghề, có mã số cá nhân của nhà môi giới, điển hình tại Hoa Kỳ có tới 99% giao dịch mua bán bất động sản do người mua tự nguyện lựa chọn. Giao dịch thông qua Văn phòng môi giới với người môi giới có giấy phép hành nghề môi giới bất động sản (gọi tắt là “Đại lý bất động sản” hoặc cao hơn, “Người môi giới bất động sản”). Công ty môi giới được phép mở văn phòng môi giới nhưng không được gọi là sàn giao dịch bất động sản.

Trong khi, thực tế nước ta có hơn 300.000 môi giới, nhưng chỉ có khoảng 30.000 môi giới có chứng chỉ hành nghề và đã qua đào tạo (chỉ chiếm khoảng 10%) với khoảng 2.000 văn phòng môi giới, sàn giao dịch bất động sản, nên hầu hết các công ty môi giới đang hoạt động tự do. theo kiểu “cò nhà”.

Hiện nay, không có nhiều sàn giao dịch của các doanh nghiệp bất động sản uy tín.

Chính vì thiếu các công ty môi giới bất động sản chuyên nghiệp có chứng chỉ hành nghề và có mã môi giới nên những năm gần đây, nạn “cò đất, làm ăn gian dối” đã gây ra tình trạng lạm giá. , đẩy giá, giao dịch ảo, tạo ra sự khan hiếm giả tạo, gây ra những cơn sốt ảo về giá nhà đất trên thị trường bất động sản.

Đề xuất giao dịch bất động sản qua sàn để tạo đặc quyền và lợi ích cho các nhà môi giới, sàn giao dịch

Theo ông Châu, sàn giao dịch bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản có vị trí quan trọng và rất cần thiết trên thị trường bất động sản, đóng vai trò là cầu nối cung – cầu, kết nối người bán – người mua; người mua – người bán; người cho thuê – người đi thuê giúp người mua tìm kiếm sản phẩm nhà ở phù hợp hoặc giúp người bán bán sản phẩm.

Sàn giao dịch về bản chất chỉ là nơi cung cấp dịch vụ cho người bán, hoặc cho người mua, hoặc cho cả người bán và người mua bất động sản và được trả phí dịch vụ và do hoạt động của nó. Sàn giao dịch bất động sản là hoạt động dịch vụ nên cá nhân có nhu cầu tìm mua bất động sản có thể thuê môi giới hoặc giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản; hoặc chủ đầu tư dự án bất động sản nếu có nhu cầu có thể thuê môi giới, sàn giao dịch bất động sản để bán sản phẩm của mình trên nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, tự thỏa thuận và trả phí dịch vụ. Đồng thời, bản thân các nhà môi giới, sàn giao dịch phải chứng minh được năng lực, uy tín để được người mua nhà, chủ đầu tư lựa chọn để thuê thực hiện dịch vụ môi giới, giao dịch bất động sản.

Ông Châu cũng cho rằng, trên thực tế, các sàn giao dịch BĐS trong thời gian qua hoạt động rất kém và nhiều sàn đã đóng cửa hoặc tạm ngừng hoạt động, do đó, đề xuất quy định bắt buộc giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch sẽ là một “phao cứu sinh”, tạo lợi thế và đặc quyền cho các nhà môi giới, sàn giao dịch.

Vấn đề mấu chốt cần đặt ra là phải trả lại đúng vai trò, vị trí của hoạt động môi giới, sàn giao dịch trên thị trường bất động sản, tức là đóng vai trò cầu nối giữa người bán với người mua, đóng vai trò cung cấp dịch vụ bán hàng. dịch vụ cho người bán (là chủ đầu tư dự án hoặc chủ sở hữu bất động sản) hoặc cung cấp dịch vụ mua bất động sản cho người mua.

Nếu quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch” thì “sàn giao dịch” từ “danh tính” của một “nhân viên”, chỉ chuyên “cung cấp dịch vụ” cho người bán và người mua. đất đai thì “sàn giao dịch” sẽ trở thành “vua” của thị trường bất động sản vì “sàn giao dịch” được trao quyền và lợi thế với “đặc quyền, đặc lợi”.

Bất cập khi quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn

Tuy nhiên, ông Châu chỉ ra một số “bất cập” khi quy định giao dịch quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Thứ nhất, quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản qua sở giao dịch” sẽ tạo ra “đặc quyền” cho các sở giao dịch bất động sản. Việc quy định giao dịch quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải thông qua sàn giao dịch bất động sản là không hợp lý, bởi “sàn giao dịch” không góp đồng nào với chủ đầu tư để được bồi thường. giải phóng mặt bằng, hoặc đầu tư xây dựng các công trình trong dự án nhưng được “đặc quyền” bán sản phẩm của dự án.

Trong khi đó, doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bị “tước” quyền tự chủ kinh doanh, quyền tự do kinh doanh theo quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020. Hơn nữa, “sàn giao dịch” cũng là doanh nghiệp. Với tư cách là chủ đầu tư dự án, hai bên phải “bình đẳng” với nhau.

Thứ hai, quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản qua sở giao dịch” sẽ tạo ra “đặc quyền” cho các sở giao dịch bất động sản. Quy định giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thông qua sàn giao dịch là không hợp lý vì dẫn đến việc người “đổi” được “ưu đãi” khi được hưởng mức phí dịch vụ bán hàng tối thiểu là 2%, thậm chí nhiều nơi. có trường hợp, “phí môi giới” này cao hơn nhiều (có thể lên tới 7-8% hoặc cao hơn), nhưng tổng giá trị thị trường bất động sản lên tới 2%. hàng triệu tỷ đồng mà chỉ với phí dịch vụ môi giới tối thiểu 2%, tổng chi phí môi giới có thể lên đến hàng nghìn tỷ đồng mỗi năm.

Thứ ba, việc “trao đổi” cũng có thể “vô tình” chiếm đoạt tiền bán hàng của chủ đầu tư. Bởi lẽ, sàn giao dịch thường chuyển khoản thanh toán của khách hàng định kỳ cho chủ đầu tư dự án sau một thời gian nhất định.

Thứ tư, “sàn giao dịch” cũng nắm giữ toàn bộ “thông tin khách hàng”. Bởi lẽ, nhờ có “đặc quyền” tiếp cận khách hàng mà sàn giao dịch còn nắm giữ toàn bộ “thông tin khách hàng”, là cơ sở dữ liệu rất quan trọng để khảo sát, đánh giá và ra quyết định. đầu tư kinh doanh mà chủ đầu tư dự án không còn quyền tiếp cận, nhưng trong nền kinh tế thị trường (trong đó có thị trường bất động sản) có một nguyên tắc “Ai nắm được thông tin về nhu cầu, thị hiếu, xu hướng của thị trường thì người đó là vua”. .

Người sản xuất hàng hóa, chủ đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở thương mại nhưng không hiểu rõ về việc kinh doanh, phân phối hàng hóa, sản phẩm ra thị trường thì luôn bị lỗ vì không nắm được nhu cầu. Theo thị hiếu và xu hướng của thị trường, người sản xuất không sản xuất được sản phẩm phù hợp với thị trường, không thể tham gia chế biến sâu trong chuỗi cung ứng, ví dụ: Nước ta đứng đầu thế giới về sản phẩm. sản xuất hạt cà phê, nhưng chỉ chiếm khoảng 2-3% lợi nhuận của chuỗi cung ứng cà phê toàn cầu.

Vì vậy, khi “cắt đứt” quy trình bán hàng từ chủ đầu tư dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án bị “tách” khỏi thị trường bất động sản và gần như bị phụ thuộc hoàn toàn, trở thành kẻ “chống lưng” cho “môi giới”, “nhà đất sàn giao dịch ”và chủ đầu tư không làm tốt công tác hậu mãi, chăm sóc khách hàng.

Thứ năm, quy định giao dịch quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải thông qua sàn giao dịch mà nếu được thông qua cũng chỉ có lợi cho “một nhóm doanh nghiệp”. Hiệp hội nhận thấy quy định mua bán quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải thông qua trao đổi, nếu được thông qua sẽ có dấu hiệu của “lợi ích nhóm”, tức là “trao đổi nhóm”. bất động sản ”dẫn đến môi trường đầu tư kinh doanh không công bằng, bất bình đẳng giữa các doanh nghiệp, không có lợi cho người tiêu dùng và không phù hợp với chủ trương của Nghị quyết 18-NQ / CP về xây dựng thị trường bất động sản bảo đảm công khai, minh bạch.

Với những bất cập nêu trên, HoREA kiến ​​nghị Điều 211 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ quy định việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong các dự án bất động sản “theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”. .