Cởi trói nhiều “nút thắt”

1. Đưa thêm bất động sản vào kinh doanh

Hiện nay, theo quy định tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản, bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:

– Nhà ở, công trình xây dựng đã có sẵn hoặc hình thành trong tương lai.

– Là tài sản công được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép kinh doanh.

– Các loại đất được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại được kinh doanh quyền sử dụng đất.

Trong khi đó, Điều 5 của dự thảo nêu rõ các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:

– Nhà ở đã có sẵn và hình thành trong tương lai.

– Công trình xây dựng sẵn có và hình thành trong tương lai bao gồm: Công trình dân dụng, căn hộ du lịch hay biệt thự du lịch hay còn gọi là căn hộ / biệt thự condotel, văn phòng kết hợp lưu trú.

– Quyền sử dụng đất trong dự án kinh doanh bất động sản phải là quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trước khi đưa vào kinh doanh.

Có thể thấy, so với các quy định hiện hành, dự thảo đã bổ sung, quy định cụ thể các công trình xây dựng hiện hữu và hình thành trong tương lai, bao gồm công trình dân dụng, chung cư hoặc biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp kho chứa. cư trú tại.

Như vậy, đối tượng thi công đã được “cụ thể hóa” gồm những công trình nào, tránh trường hợp chỉ nêu chung chung như trước đây, dẫn đến nhiều “kẽ hở” cho các “cò đất” lợi dụng để thực hiện công trình. vi phạm pháp luật.

2. Bổ sung điều kiện cá nhân để kinh doanh bất động sản

Nếu hiện nay, Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản được sửa đổi, bổ sung bởi Điểm a Khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 và Điều 4 Nghị định 02/2022 / NĐ-CP quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản. kinh doanh Sản phẩm bao gồm:

– Thành lập doanh nghiệp / hợp tác xã, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê … với quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập nhưng phải kê khai, nộp thuế.

– Công khai trên trang thông tin điện tử, trụ sở Ban quản lý dự án, sàn giao dịch bất động sản thông tin về doanh nghiệp (tên, trụ sở, số điện thoại, người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản, thông tin về tình trạng của bất động sản. động sản (thế chấp, v.v.); số lượng và loại hình sản phẩm bất động sản…

– Kinh doanh bất động sản đủ điều kiện kinh doanh.

– Nhà đầu tư lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư. vốn với dự án có quy mô từ 20 héc ta trở lên.

Tuy nhiên, Điều 10 của dự thảo quy định thêm một số điều kiện đối với cá nhân kinh doanh bất động sản so với hiện hành, như:

– Có đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không bị cấm, bị đình chỉ, tạm đình chỉ hoạt động hoặc không đang làm thủ tục phá sản, giải thể tổ chức.

– Được nhà đầu tư lựa chọn, công nhận và giao làm chủ đầu tư dự án bất động sản (so với quy định hiện hành tại Nghị định 02/2022 thì chủ đầu tư được làm chủ đầu tư dự án bất động sản ở nước ngoài). lựa chọn cũng được công nhận và chỉ định).

– Đối với trường hợp không phải thành lập doanh nghiệp, có kinh doanh bất động sản, có năng lực hành vi dân sự… thì dự thảo không quy định điều kiện “bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản”. bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên ”nhưng chỉ nêu“ không phải đáp ứng điều kiện kinh doanh bất động sản ”.

– Bổ sung trường hợp “Hoạt động đầu tư, giao dịch xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân của Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở”.

3. Thêm nhà ở hiện hữu được đưa vào kinh doanh

Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành chỉ liệt kê nhà, công trình xây dựng hiện có là một trong những loại hình bất động sản được đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, điều kiện hoặc đặc điểm của các loại bất động sản này hiện chưa được quy định trong Luật.

Điều này đã gây khó khăn cho hoạt động kinh doanh nhà ở và các công trình xây dựng hiện hữu. Dự thảo này đã bổ sung Điều 13 với các quy định sau:

– Nhà ở hiện có bao gồm: Tất cả các loại nhà ở, trừ nhà ở tái định cư, nhà ở công vụ, nhà ở xã hội được đầu tư bằng vốn Nhà nước, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

– Công trình có sẵn gồm: Công trình dân dụng, chung cư du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú.

Có thể thấy, hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản mới chỉ dừng lại ở quy định cho phép kinh doanh căn hộ du lịch thuộc loại hình bất động sản hình thành trong tương lai nếu đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 55 của Luật. Bất động sản được đáp ứng. Đây là đã có giấy phép xây dựng, có giấy chứng nhận nghiệm thu hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật…

Đồng thời, Điều 48, Điều 49 Luật Du lịch chỉ quy định điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch bằng căn hộ, biệt thự du lịch là phải đăng ký kinh doanh, đáp ứng các điều kiện về an ninh, trật tự, an toàn. phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường …

Và đặc biệt, thời gian gần đây, hoạt động kinh doanh căn hộ du lịch hay còn gọi là condotel, biệt thự du lịch vẫn diễn ra tràn lan mà chưa có hành lang pháp lý điều chỉnh vấn đề này. đưa vào Luật Kinh doanh Bất động sản.

Điều này đã gây “sóng gió” trên thị trường bất động sản và gây khó khăn rất nhiều cho các nhà đầu tư cũng như người bán và người mua loại hình bất động sản này.

Trên đây là tóm tắt 03 điểm đáng chú ý của Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản. Tuy nhiên, hiện nó đang được trưng cầu ý kiến ​​và vẫn chưa được thông qua. Nếu bạn có bất kỳ câu hỏi nào hãy liên hệ với chúng tôi 1900.6192 để được hỗ trợ và giải đáp.