Hướng dẫn định giá đất theo phương pháp trừ lùi

1. Phương pháp trừ là gì?

Phương pháp trừ lùi là một trong những phương pháp định giá đất quan trọng, được quy định rõ tại Khoản 2 Điều 4 Nghị định 44/2014 / NĐ-CP như sau:

“2. Phương pháp trừ lùi là phương pháp định giá thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách trừ giá trị tài sản gắn liền với đất vào tổng giá trị bất động sản (bao gồm cả giá trị đất và giá trị tài sản). gắn liền với đất).

Như vậy, phương pháp này được áp dụng đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách trừ giá trị tài sản gắn liền với đất, cụ thể là trừ giá trị tài sản như nhà ở, công trình công cộng,… trong quá trình xây dựng không phải là nhà ở, lâu năm. cây, rừng sản xuất là rừng trồng.

2. Điều kiện áp dụng phương pháp trừ

Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 44/2014 / NĐ-CP, phương pháp trừ lùi được áp dụng để xác định giá thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá thực tế. điền trang. động sản (bao gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự như thửa đất định giá đã được chuyển nhượng trên thị trường và trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Nghĩa là, để áp dụng phương pháp này, cần có đủ dữ liệu về giá đất và tài sản gắn liền với đất của một số thửa đất tương tự thửa đất định giá đã được chuyển nhượng, trúng đấu giá. Từ đó, trừ đi giá trị tài sản gắn liền với đất để được giá thửa đất cần định giá.

3. Trình tự định giá đất theo phương pháp trừ lùi

Căn cứ Điều 4 Thông tư 36/2014 / TT-BNMT, trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp trừ lùi thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

– Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là bất động sản) được định giá.

– Khảo sát, thu thập thông tin của ít nhất 03 bất động sản có đặc điểm tương tự thửa đất định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lời, điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, diện tích, quy mô, hình dạng và tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất (gọi tắt là bất động sản tương đương) được chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá trong thời hạn không quá 02 năm tính đến ngày định giá.

Thông tin thu thập bao gồm:

• Giá đất;
• Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, quy mô, hình dạng, các yếu tố hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác ảnh hưởng đến giá đất;
• Thông tin về tài sản gắn liền với đất.

– Thông tin được thu thập từ các nguồn sau:

• Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
• Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu đất đai;
• Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản;
• Giá đất được giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp.

Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã trả tiền cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng đất.

– Trong quá trình điều tra, thu thập giá đất thị trường, Điều tra viên thực hiện theo các quy định sau:

Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất, ưu tiên lựa chọn thông tin về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu. dữ liệu về đất đai, thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và trên địa bàn định giá đất.

Trường hợp chưa có đủ thông tin về giá đất tại khu vực định giá thì thu thập thông tin về các khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, hạ tầng kỹ thuật. xã hội với khu vực có thửa đất được định giá.

Trong quá trình điều tra, thu thập thông tin, không điều tra xác định thửa đất được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và phân lô. đất không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Bước 2: Xác định giá trị tại thời điểm thẩm định tài sản gắn liền với đất của tài sản so sánh được (tức là tài sản đã chọn ở bước 1).

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản tương đương được xác định theo công thức sau:

Giá trị hiện tại của tài sản đất của tài sản so sánh = Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất – Giá trị hao mòn

Trong đó:

– Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu tư xây dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạo tài sản gắn liền với đất đó.

Giá trị xây dựng mới bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho chủ đầu tư xây dựng và các loại thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.

– Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình và vô hình (bao gồm hao mòn vật chất do quá trình khai thác, sử dụng dần bị hao mòn; hao mòn do lỗi thời). chức năng; thay đổi quy hoạch, suy thoái kinh tế và tác động của các yếu tố bên ngoài).

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và khấu hao tài sản gắn liền với đất thực hiện theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về phương pháp tiếp cận từ nguyên giá.

Bước 3: Ước tính giá đất của bất động sản có thể so sánh được

Giá trị đất của bất động sản tương đương được tính theo công thức sau:

Giá trị đất của tài sản so sánh = Giá trị tài sản so sánh – Giá trị hiện tại của tài sản đất của bất động sản so sánh

Việc xác định giá đất của bất động sản so sánh được thực hiện theo công thức sau:

Giá đất của bất động sản có thể so sánh được = Giá trị của bất động sản có thể so sánh được / Diện tích lô đất của bất động sản có thể so sánh được

Lưu ý: Giá trị tài sản gắn liền với đất của tài sản so sánh được xác định ở bước 2.

Bước 4: Xác định giá đất của tài sản được định giá

Việc xác định giá đất của bất động sản cần định giá phải thực hiện theo quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 3 Thông tư 36/2014 / TT-BTNMT (như các bước 2, 3, 4 của Thông tư số). phương pháp so sánh trực tiếp).

Ví dụ: Thửa đất thẩm định là thửa đất ở tại thành phố A, hướng ra đường nội bộ rộng 08m trong khu đô thị mới, diện tích 90m2 (mặt tiền 05m x sâu 18m), trên thửa đất đã xây dựng. . Hoàn thiện nhà 3 tầng.

Việc xác định giá thửa đất trên theo phương pháp trừ lùi thực hiện theo hướng dẫn. NƠI ĐÂY.

Đây là hướng dẫn định giá đất bằng phương pháp trừ lùi. Để hiểu rõ các quy định trên, hãy xem ví dụ hoặc gọi đến tổng đài 1900.6192 để được giải đáp.