Ai có thể vay khi mở room tín dụng?

Đối tượng được ngân hàng ưu tiên cho vay

Ghi nhận cho thấy, hiện nay trên thị trường bất động sản, hàng loạt dự án căn hộ, nhà phố rao bán nằm trong danh sách được ngân hàng hỗ trợ vay vốn. Ngay cả trong thời điểm ngân hàng siết chặt tín dụng, chủ đầu tư vẫn liên tục đưa ra các chính sách cho vay đối với người mua nhà. Tuy nhiên, hầu hết đều rơi vào các dự án lớn, chủ đầu tư uy tín, pháp lý đầy đủ. Ở một số dự án, ngân hàng thậm chí còn “giành giật” cho khách hàng vay vốn.

Đơn cử, một số dự án của Nam Long Group đang được giới thiệu ra thị trường thời điểm này như giai đoạn 2 Akari City (Q.Bình Tân), Flora Panorama (Bình Chánh), Waterpoint (Bến Lức, Long An); Izumi City (Biên Hòa, Đồng Nai)… vẫn được ngân hàng chiến lược hỗ trợ cho vay 70% giá trị căn hộ và hưởng lãi suất ưu đãi 0% trong vòng 12 tháng. Đáng nói, dự án của doanh nghiệp này liên kết với 5-7 ngân hàng, để khách hàng có nhiều lựa chọn vay vốn.

Hay như tại khu Nam, dự án Essensia đang được bán ra thị trường thời điểm này vẫn hỗ trợ người mua vay đến 80% giá trị hợp đồng trong thời hạn 35 năm, lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc đến khi gốc. khi nhận nhà.

Ông Lê Quốc Kiên, Cố vấn – Nhà đầu tư kỳ cựu tại TP.HCM cho biết, lượng vốn ngân hàng “mở hàng” lần này không chỉ dành cho bất động sản. Một bộ phận tiền “hướng” vào thị trường bất động sản cũng “không của riêng ai”.

Cụ thể, đối tượng được hỗ trợ vay vốn là người mua nhà tại các dự án do chủ đầu tư phát triển. Theo ông Kiên, nếu chủ đầu tư có quỹ đất sạch, pháp lý, uy tín trên thị trường thì dự án sẽ luôn nằm trong danh sách được ngân hàng ưu tiên cho vay.

Tuy nhiên, cần lưu ý chủ đầu tư chỉ hỗ trợ được 2 yếu tố: “mục đích vay là mua nhà” và “tài sản đảm bảo bằng chính căn nhà đang mua” (phần này cũng đã bị hạn chế), và người mua nhà vẫn có trách nhiệm chứng minh thu nhập của mình đủ để trả nợ ngân hàng. Nếu thu nhập không thể đảm bảo trả nợ thì người bảo lãnh / ngân hàng đi cùng vẫn sẽ từ chối cho vay.

Cùng quan điểm, các chuyên gia cũng cho rằng những dự án đáp ứng nhu cầu nhà ở thực với giá bán hợp lý, pháp lý hoàn chỉnh, đang phát triển tốt sẽ tiếp tục được ngân hàng hỗ trợ cho khách hàng vay vốn. Tại các dự án này, chủ đầu tư tiếp tục đưa ra các chương trình hỗ trợ tài chính cho khách hàng như áp dụng tiến độ thanh toán kéo dài, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc. Tuy nhiên, việc bố trí room tín dụng cho dự án có thể ảnh hưởng đến quyết định đưa sản phẩm ra thị trường của chủ đầu tư.

Theo ông Lê Quốc Kiên, ngân hàng có vai trò hỗ trợ nhà nước trong điều tiết kinh tế, do đó, quy trình thẩm định mục đích cho vay, thu nhập trả nợ và định giá tài sản chặt chẽ hơn cũng là một điểm tích cực để giảm thiểu rủi ro cho cả ngân hàng và thị trường bất động sản. Việc nới room tín dụng gần đây đã tạo tâm lý lạc quan hơn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, không phải đối tượng nào cũng được hỗ trợ vay vốn.

Ngoài người mua các dự án do chủ đầu tư phát triển, khách hàng vay có nhu cầu mua nhà ở thực, xây / sửa nhà để cải thiện đời sống, đầu tư trung dài hạn, có tài sản đảm bảo, thu nhập khá cũng là đối tượng không có. lo lắng về phòng tín dụng. Đây vẫn là lĩnh vực được ưu tiên cho vay để giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân cũng như đảm bảo lợi nhuận kinh doanh của ngân hàng.

Riêng những người vay vốn mua đất để đầu cơ, phân lô bán nền, mua đất nông nghiệp, lướt sóng để mua bán ngắn hạn đã, đang và sẽ khó vay vốn ngân hàng, dù dư địa tín dụng có hạn. nới lỏng. Đồng thời, người mua đất nhỏ lẻ đã được phân lô cũng khó vay vốn ngân hàng.

“Qua đó, thị trường đầu tư bất động sản sẽ lành mạnh và ổn định hơn. Các nhà đầu tư đất nền bắt buộc phải sử dụng tiền nhàn rỗi (hoặc vốn vay bằng các hình thức khác nhưng tỷ trọng nhỏ hơn nhiều), đầu tư trung – dài hạn (5-10 năm) chứ không thể lướt sóng ngắn hạn để đẩy giá lên liên tục như 3 năm qua ”, ông Kiên chia sẻ.

Hiểu thế nào cho đúng về tín dụng “nới room”?

Theo ông Lê Quốc Kiên, room tín dụng tăng ưu tiên giải ngân vốn vay phục vụ sản xuất kinh doanh để phục hồi nền kinh tế chứ không chỉ dành cho bất động sản như nhiều người vẫn nghĩ. Đến hết tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống, đạt hơn 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm. năm. năm 2021.

Cùng với đó, lượng giải ngân vào lĩnh vực bất động sản được nới room vừa đủ cho các nhà đầu tư lớn, các dự án lớn đang triển khai, các hồ sơ vay vốn cá nhân đã được cấp. tín dụng là “đang chờ xử lý”.

Chẳng hạn, với mức cộng thêm của các ngân hàng như Sacombank 4%; HDBank 3,4%; MB 3,2%; OCB 3,1%; VIB 3%; Agribank 3,5%; Vietcombank và Techcombank 2,7%; một số ngân hàng khác thấp hơn như TPBank 1,2%,… với giả định con số tăng trưởng bình quân toàn hệ thống là 3% thì riêng nguồn “room” bổ sung cho bất động sản là khoảng 70.000 tỷ đồng. Với nhu cầu vốn của các nhà đầu tư lớn, quy mô các dự án lớn đang triển khai, cùng số lượng hồ sơ “chờ xử lý” khổng lồ, rõ ràng room tín dụng tăng này chắc chắn là “không của riêng ai” và sẽ hết nhanh chóng trong vòng 1 -2 tháng.

Theo các chuyên gia, người mua nhà tại các dự án do chủ đầu tư phát triển với quỹ đất sạch, hợp pháp, uy tín trên thị trường… luôn nằm trong danh sách ưu tiên cho vay của các ngân hàng.

Bên cạnh đó, do nguồn cung tín dụng thấp hơn nhiều so với cầu nên các ngân hàng sẽ xem xét hồ sơ và lựa chọn khách hàng vay kỹ càng hơn. dựa trên ba tiêu chí quan trọng. chi tiết:

Đối với mục đích vay: Hạn chế cho vay mua bất động sản có tính đầu cơ cao, khả năng đưa vào sử dụng cuối cùng (xây dựng nhà ở, nhà xưởng, kho tàng …) không chờ tăng giá; Hạn chế cho vay kinh doanh bất động sản.

Đối với tài sản đảm bảo: tăng hệ số quản lý rủi ro, hạ định giá hoặc giảm tỷ lệ cho vay. Chẳng hạn, một tài sản 10 tỷ đồng trước đây được định giá 9 tỷ và cho vay 6 tỷ – 7 tỷ thì nay chỉ được “báo giá” cho khoản vay 5 tỷ. Việc sử dụng tài sản hình thành trong tương lai để thế chấp cũng sẽ bị hạn chế.

Nguồn thu để trả nợ: xem xét hồ sơ, xem xét kỹ hơn thu nhập của người vay, giảm doanh thu được trích để trả nợ và làm tăng chi phí dự phòng của người vay. Chẳng hạn, với doanh thu 100 triệu / tháng, trước đây tính ra 50 triệu cho sinh hoạt phí gia đình, 50 triệu còn lại trích trả ngân hàng thì số tiền 50 triệu này đủ để “trang trải” khoản vay 3 tỷ – 3,5 tỷ. ; nay cũng với doanh thu 100 triệu / tháng, chỉ phải trừ 35-40 triệu trả nợ ngân hàng, số tiền này chỉ đủ “trang trải” khoản vay 2 tỷ – 3 tỷ.

Thậm chí, theo ông Kiên, có nhiều trường hợp ngân hàng đồng ý cho vay và đã giải ngân nhiều lần nhưng sau đó khi thẩm định lại, hoặc ngân hàng tăng hệ số quản lý rủi ro thì khách hàng lại không thực hiện. Ngân hàng vẫn đủ điều kiện cho vay theo “room tín dụng được duyệt” nên ngân hàng dừng giải ngân phần còn lại. Chính vì điều này không rõ ràng nên đã xảy ra nhiều mâu thuẫn giữa người mua và chủ đầu tư khi người mua không thể giải ngân khoản vay để đóng đợt tiếp theo cho chủ đầu tư.

Ngoài ra, việc xét duyệt hồ sơ vay còn dựa trên lý lịch tín dụng cá nhân, điểm tín dụng tại thời điểm xét duyệt hồ sơ, quan hệ tín dụng tốt với ngân hàng, thiện chí hợp tác và tinh thần hỗ trợ khách hàng. khó khăn trong các chỉ tiêu kinh doanh (ví dụ: chỉ tiêu doanh thu phí dịch vụ, chỉ tiêu mở thẻ / tài khoản, chỉ tiêu bảo hiểm khoản vay / bảo hiểm nhân thọ) …