Nhu cầu mua nhà bị thách thức, đà tăng giá bất động sản có hạ nhiệt trong nửa cuối năm 2022?

Tiêu thụ phục hồi mạnh mẽ ở cả TP HCM và Hà Nội

Theo báo cáo ngành bất động sản nhà ở mới đây của Công ty chứng khoán VNDirect, nhóm phân tích nhận thấy sản lượng tiêu thụ phục hồi mạnh ở cả TP.HCM và Hà Nội trong 6 tháng đầu năm, do lượng bán mới tăng mạnh, trong 6 tháng đầu năm. khi giá bán hạ nhiệt.

Cụ thể, tại TP.HCM, theo CBRE, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM trong 6 tháng đầu năm 2022 tăng vọt 189% so với cùng kỳ lên 16.412 căn từ 13 dự án mới mở bán, số lượng bán tăng. . 70% so với cùng kỳ lên 12.506 chiếc, tương đương giai đoạn 2018-2019.

Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ trong nửa đầu năm đạt 76%, thấp hơn nhiều so với tỷ lệ 100-130% của giai đoạn 2018-19 do tín dụng hạn chế, lãi suất tăng và nguồn cung mới chủ yếu từ phân khúc cao cấp. tài trợ có tỷ lệ hấp thụ thấp hơn.

Nhóm phân tích cũng chỉ ra rằng, cuối quý II / 2022, giá căn hộ sơ cấp thuộc phân khúc hạng sang và cao cấp hạ nhiệt do tín dụng vào bất động sản cao cấp tại Tp.HCM bị thắt chặt.

Đưa ra dự báo về thị trường căn hộ giai đoạn 2022-2023, VNDirect cho rằng nguồn cung mới sẽ phục hồi vào năm 2022-2023 từ mức thấp trong giai đoạn 2020-2021. Nguồn cung căn hộ mới tại Thành phố Hồ Chí Minh sẽ đạt khoảng 22.000 căn (tăng 52%) / 30.000 căn (tăng khoảng 40%) vào năm 2022-2023 từ mức cơ sở thấp trong giai đoạn 2020-2021 .

VNDirect dự báo nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM sẽ giảm 20-30% theo năm, xuống còn 5.000-6.000 căn vào nửa cuối năm 2022 (so với 16.500 căn mở bán trong 6 tháng đầu năm. năm), tuy nhiên sản lượng Tiêu thụ không đổi ở mức 7.300 căn, do có 4.000 căn chưa được bán hết trong nửa đầu năm nay.

Phân khúc cao cấp có khả năng dẫn đầu thị trường và chiếm 60 – 80% tổng nguồn cung căn hộ trong bối cảnh nguồn cung phân khúc trung cấp ngày càng thu hẹp. Giá căn hộ sơ cấp tại các khu vực ngoại thành TP.HCM như Bình Chánh, Bình Tân vượt 2.000 USD / m2 do giá nhà tại các khu vực này tăng mạnh trong hai năm qua. Trong bối cảnh các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản bị siết chặt và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bị giám sát chặt chẽ, các chủ đầu tư sẽ thận trọng trong việc điều chỉnh giá bán để thúc đẩy bán hàng nhằm tăng doanh số. cải thiện dòng tiền.

Với thị trường nhà phố, nguồn cung nhà phố xây sẵn mới của TP.HCM sẽ tiếp tục khan hiếm vào năm 2022 do quỹ đất hạn hẹp và tiến độ pháp lý chậm. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các vùng ven Tp.HCM như Thủ Đức, Quận 12 và Bình Chánh. Trong bối cảnh tín dụng vào bất động sản đầu cơ được giám sát chặt chẽ cùng với việc kiểm soát quản lý đất đai tại các khu vực sốt đất, VNDirect kỳ vọng giá đất tại Củ Chi, Hóc Môn và Bình Chánh sẽ hạ nhiệt trong nửa cuối năm. cuối năm 2022; đặc biệt là tại Củ Chi sau khi giá đất tăng vọt 72,7% so với cùng kỳ trong quý I / 2022.

Tại thị trường Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới trong nửa đầu năm tương đối ổn định ở mức 8.165 căn (tăng 2,7% so với cùng kỳ). Phân khúc cao cấp và trung cấp lần lượt chiếm 55% / 45% tổng lượng bán mới. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phía Tây và phía Đông do cơ sở hạ tầng được cải thiện. Doanh số bán tăng 33,6% lên 10.788 căn do nhu cầu cao ở phân khúc trung cấp. Tỷ lệ hấp thụ trong nửa đầu năm 2022 tăng 30,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ lên 132,1%.

Tương tự như TP.HCM, giá phân khúc cao cấp tại Hà Nội giảm 14,2% so với đầu năm trong 6 tháng đầu năm 2022. Trong khi đó, phân khúc trung cấp tăng 12,3% so với đầu năm do nhu cầu. cao. Giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội tăng 17,3% so với đầu năm lên 1.872 USD / m2 trong 6 tháng do đóng góp lớn hơn của phân khúc cao cấp.

Nguồn cung nhà phố mới giảm 68% theo năm, chỉ còn 523 căn. Trong khi doanh số bán tiếp tục vượt xa nguồn cung mới, tăng 67% so với cùng kỳ năm ngoái lên 1.565 căn. Do đó, tỷ lệ hấp thụ trong 6 tháng đầu năm 2022 đạt 299% cho thấy nhu cầu mua nhà đất nền tại Hà Nội vẫn rất mạnh. Giá sơ cấp nhà phố tiếp tục duy trì đà tăng trong 6 tháng đầu năm 2022, giá nhà phố tăng 10% so với đầu năm và biệt thự tăng 29% so với đầu năm.

Dự báo về thị trường căn hộ cuối năm, dự kiến ​​nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội sẽ tăng 50% / 20% theo năm lên 25.600 căn / 30.000 căn vào các năm 2022 và 2023, chủ yếu từ lượng lớn. các dự án phía Tây và phía Đông Hà Nội như Imperia River View, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park … Tỷ lệ hấp thụ có khả năng cải thiện đáng kể lên 100-105% vào năm 2022-2023 do nhu cầu dồn nén, 75-90 cao hơn% so với giai đoạn 2018-2019, tương đương 27.000-30.000 căn hộ được bán mỗi năm. tăng 4-6% YoY, trong đó phân khúc trung cấp có thể sẽ ghi nhận mức tăng trưởng mạnh nhất 9% YoY do nhu cầu cao.

Nguồn cung nhà phố xây sẵn mới tại Hà Nội trong năm 2022 sẽ tiếp tục phụ thuộc vào các dự án đô thị lớn. Nguồn cung mới có khả năng không đổi ở mức 2.500 căn vào năm 2022, chủ yếu từ các khu đô thị mới như Vinhomes Wonder Park, Vinhomes Cổ Loa và giai đoạn tiếp theo mở bán từ các dự án EcoPark và Gamuda City. Dự kiến, giá đất tại Hà Nội sẽ tăng chậm trong nửa cuối năm 2022, ngoại trừ các dự án biệt thự / nhà liền kề cuối tuyến metro Cát Linh – Hà Đông tăng 5% so với quý trước trong quý 1/2022. theo Savills.

Thị trường bất động sản có nhiều sóng gió hơn là cơ hội

Nhóm phân tích của VNDirect nhận thấy thị trường bất động sản sẽ gặp nhiều sóng gió hơn là cơ hội vào năm 2023. Nhu cầu nhà ở của người dân có thể gặp nhiều thách thức hơn do tác động của lạm phát đẩy chi phí, lãi suất tăng và lãi suất tăng. tăng trưởng và tín dụng hạn chế.

Tính đến cuối tháng 7 năm 2022, lãi suất cho vay cầm cố của các ngân hàng thương mại nhà nước và ngân hàng tư nhân lần lượt tăng 7 điểm cơ bản lên 9,2% và 30 – 40 điểm cơ bản lên 9 điểm cơ bản. .8%, so với cuối năm 2021, sau khi lãi suất huy động tăng trở lại.

VNDirect dự báo lãi suất huy động có thể tăng thêm 30-50 điểm cơ bản trong nửa cuối năm 2022. Ngoài ra, trong bối cảnh tín dụng hạn chế, lãi suất cho vay cầm cố của các ngân hàng tư nhân có thể tăng lên mức 0,0-10,5% / năm vào cuối năm 2022, vẫn thấp hơn 11-11,5% / năm trước đại dịch.

Ngoài vấn đề lãi suất tăng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, ngành bất động sản đang đứng trước thách thức thắt chặt vốn vay ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản và giám sát chặt chẽ hơn việc phát hành trái phiếu. trái phiếu doanh nghiệp; Các nút thắt pháp lý trong bất động sản nhà ở khó có thể được cải thiện đáng kể ít nhất là cho đến khi Luật Đất đai sửa đổi được hoàn thành vào quý IV / 2023.

Điểm tích cực duy nhất trong nửa cuối năm nay, theo công ty chứng khoán này là giá vật liệu xây dựng đang dần hạ nhiệt. Đơn vị kỳ vọng giá bán thép xây dựng sẽ giảm dần trong nửa cuối năm 2022 và 2023 sẽ giúp giảm áp lực lên biên lợi nhuận gộp của các chủ đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản, từ đó đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án đầu tư công cũng như giúp kìm hãm đà tăng giá nhà.