Chung cư Hà Nội hiện tượng lạ
Giá sơ cấp cao hơn thứ cấp rất nhiều
Trong bối cảnh nguồn cung đang thiếu trầm trọng, thị trường căn hộ thứ cấp tại Hà Nội hút người mua nên rất sôi động. Tại các dự án mới đưa vào sử dụng, có vị trí đẹp, thuận lợi, giá nhà trên thị trường thứ cấp đang tăng chóng mặt.
Đơn cử, tại một dự án chung cư nằm trên phố Định Công (quận Hoàng Mai), dù mới mở bán đầu năm nay nhưng chưa đầy một tháng đã bán hết. Giá bán chủ đầu tư 38 – 42tr / m2 tùy vị trí.
Do đã bán hết nên trường hợp khách hàng muốn mua căn hộ tại dự án này phải mua chuyển nhượng từ chủ cũ (mua trên thị trường thứ cấp). Trên thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ tại dự án này đã lên mức 40-43 triệu đồng / m2.
Tương tự, tại một dự án chung cư nằm ngay trên đường Quang Trung (quận Hà Đông), đầu năm 2021, khách mua căn hộ sẽ phải trả 29 – 31 triệu đồng / m2. Tuy nhiên, hiện giá thứ cấp tại dự án này đã tăng lên 34 – 35 triệu đồng / m2.
Anh Vũ Tùng, một nhân viên môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, do thị trường căn hộ khan hiếm nên giá thứ cấp cao hơn giá sơ cấp là quy luật của thị trường bất động sản. Ngay cả những dự án đã sử dụng lâu năm cũng đang có xu hướng tăng giá.
Tuy nhiên, một số dự án lại đi ngược lại quy luật này, giá bán sơ cấp cao hơn nhiều so với giá bán thứ cấp.
Chẳng hạn, căn hộ 45m2 tại dự án ở quận Nam Từ Liêm, dự kiến nhận nhà vào tháng 5/2023, hiện có giá 1,9 tỷ đồng, tương đương 42,3 triệu đồng / m2. Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, khách hàng có thể dễ dàng tìm mua từ chủ cũ, với giá chỉ từ 1,5 – 1,6 tỷ đồng, tương đương 33 – 35 triệu đồng / m2.
Điều đặc biệt là những căn hộ được rao bán trên thị trường thứ cấp với giá rẻ hơn vài trăm triệu đồng đều là những căn mới, chưa qua sử dụng, thậm chí là chưa bàn giao cho khách hàng.
Một nhân viên môi giới bất động sản tại dự án này cho biết, do chủ đầu tư có chính sách thay đổi giá bán 3 tháng một lần nên giá sơ cấp cao hơn nhiều so với giá thứ cấp.
“Vì đây là dự án lớn nên ngoài việc xây dựng các khu nhà ở, chủ đầu tư còn phát triển các tiện ích khác. Vì vậy, có chính sách thay đổi giá bán 3 tháng một lần. Việc thay đổi giá bán này cũng có lợi cho người mua sớm, dù bán lại thấp hơn giá sơ cấp vẫn có lãi ”, môi giới này cho biết.
Theo anh Nguyễn Thái, một nhân viên môi giới bất động sản tại Hà Nội, hiện giá sơ cấp tại nhiều dự án bất động sản khá cao so với căn hộ thứ cấp mới bàn giao chỉ khoảng 2 năm trở lại đây. Tuy nhiên, người mua nhà vẫn mua theo hàng sơ cấp, bỏ qua hàng thứ cấp. Bởi lẽ, chủ đầu tư khi ra hàng mới được ân hạn khi cho vay mua nhà 1-3 năm đầu mà không mất lãi suất.
“Đa số người dân ngày nay không có khả năng mua ngay nên chọn hình thức trả góp, nhưng trong khi căn hộ thứ cấp đã sử dụng hết thời gian ân hạn, đồng nghĩa với việc mua xong sẽ phải trả lãi ngay. Còn mua của chủ đầu tư thì được miễn lãi trong 1-3 năm đầu nên nhiều người cân nhắc về áp lực tài chính và chọn mua căn hộ sơ cấp. Tuy nhiên, nếu giá sơ cấp quá cao thì không khác gì ân huệ cộng vào giá bán ”, anh Thái nói.
Có thể đó là một mánh khóe về giá
Tuy nhiên, việc tăng giá liên tục đã khiến giá đất nền bình quân tăng nhanh, tạo áp lực lớn cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực.
Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng: “Hiện tượng này rất có thể là chiêu trò của giới mua bán bất động sản. Khi đó tại Hà Nội, nguồn hàng khan hiếm, chủ đầu tư lấy lợi dụng tình hình cung nhiều cầu thấp để nâng giá, bán sản phẩm thông qua các đơn vị phân phối.
Tình trạng này xuất hiện không mang lại lợi ích gì cho người mua mà chỉ tạo ra sự hỗn loạn cho thị trường và thông tin trở nên “hỗn loạn”, ông Định nói. Tức là có nhiều giá bán trên thị trường như giá trần, giá sản xuất, giá chênh lệch,… từ đó tạo ra một thị trường thiếu chuyên nghiệp và minh bạch.
Cùng quan điểm với chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Đính, PGS. PGS.TS Đinh Trọng Thịnh – chuyên gia kinh tế khẳng định, đây chỉ là chiêu trò “thổi giá” của chủ đầu tư nhằm tối đa hóa lợi nhuận.
“Giá bán sơ cấp cao gấp nhiều lần giá thứ cấp thì làm sao người mua và người bán” ăn chênh “. Rõ ràng, đây là một trường hợp hết sức lạ lùng và bất hợp lý so với quy luật của thị trường bất động sản”, ông Đ. Thịnh.
Cũng theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, trong trường hợp này, cả người mua nhà ở thực và nhà đầu tư đều bị thiệt. Chỉ có các nhà đầu tư được hưởng lợi từ việc giá nhà đất tăng.
Để hiện tượng này không tiếp diễn, các chuyên gia bất động sản cho rằng cần minh bạch giá bán căn hộ trên thị trường. Đặc biệt nhà nước và các cơ quan quản lý cần sớm xây dựng và ban hành chỉ số giá để nhà đầu tư và khách hàng có cơ sở so sánh, đối chiếu trong các trường hợp mua bán hàng hóa trên thị trường, tránh rủi ro lớn nhất cho người mua.